借用他人名义购房，尽管不动产物权登记在他人名下，对于购买者与他人在房屋产权归属发生争议时，应根据购房时双方的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用等情况进行综合分析，以确定房屋产权归属。

案情：原告李某与被告杨某发生房屋所有权确认纠纷，提起诉讼。法院依法通知李某之夫杨甲（被告胞弟）作为该案原告参加诉讼。原告李某诉称：2008年8月，李某购买某房地产开发公司开发的座落于利川某地A栋1608室商品房一套，因当时不符合按揭贷款条件，故和被告约定，以被告名义按揭购房。随后，李某以被告名义与该房地产开发公司签订购房合同并交付首付款10万元，此后的贷款也由李某支付。2010年10月，房地产开发公司将房屋交付给李某，李某进行装修并入住。2012年1月，被告将诉争房屋产权办在了自己名下。现请求法院依法确认诉争房屋所有权归原告所有。被告杨某辩称：诉争房屋由其购买，从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关的手续，都能证明诉争房屋是被告所购买。由于原被告间的亲情关系，被告购房后，将房屋借给原告夫妻居住。而且原告提起的是确认房屋所有权之诉，根据我国房地产法律和《物权法》的规定，应以产权证书为准确定房屋的所有权。诉争房屋应归被告所有，并已办理了产权登记手续。故应驳回原告的诉讼请求。

法院查明：原告李某与杨甲系夫妻关系，被告系杨甲胞兄。原告于2008年8月购买诉争房屋，按当时银行要求，购买者需是公务员方可办理按揭贷款不。原告因不符合该条件，便以被告的名义（系某局副科长）办理按揭手续，其中首付款10万元系李某交付（收据名为杨甲）。2010年10月，房地产开发公司将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修并入住。2011年10月，房地产开发公司与被告签订《房地产买卖契约》，不久，被告与某银行签订《房地产抵押合同》。2012年1月，房产登记机关向被告颁发了《房屋所有权证书》。

法院审理后认为：原告为诉争房屋向房地产开发公司支付部分购房款10万元，因其无法办理按揭贷款不，便以被告名义与房地产开发公司签订购房合同（该合同中杨某的签名被告也无法确认是其所签）。从签订购房合同、支付10万元购房款、房地产开发公司向原告交付诉争房屋、原告对诉争房屋进行装修并入住等事实以及由原告归还银行按揭贷款并取得房地产贷款证明、抵押贷款结清证明来看，诉争房实际出资人和购买人应为原告，而非被告。被告虽持有诉争房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同，但不能提供其对房屋实际享有所有权的充分证据，其辩称将房屋借给原告居住也未提供证据予以证实。被告主张涉案房屋产权登记在其名下，其本人就是合法的真正的房屋所有权人，但涉案房屋产权登记在被告名下，仅能证明被告系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的真正权利人，也不能解决原被告间内部争议的房屋产权确认问题。原告可以直接就房屋权属争议纠纷不经行政诉讼而直接提起民事诉讼，民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受既有权利凭证的限制。民事判决一旦生效，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新办理登记手续，没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证。而且即使当事人提起行政诉讼，无论判决维持或撤销房屋行政登记行为，都只是对该行政登记行为合法意义上的判定，并不是对民事实体争议作出的最终判断，当事人并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。据此判决：确定涉案房屋为原告所有。

评析：本案争议焦点在于：原告因不符合按揭贷款条件，借用被告的名义购买房屋并登记房屋产权，购房款实际由原告支付，房屋也由原告实际使用，此后因双方发生纠纷，原告起诉请求确认其对房屋享有所有权。对此类利害关系人起诉，请求确认其对登记在他人名下的不动产享有所有权，法院应如何处理？审理中，有两种截然不同的观点。一种观点认为，不动产物权以登记为准，未经登记不产生物权效力，原告未登记为物权人，其请求没有法律依据，应不予支持。另一种观点认为，尽管该不动产登记在被告的名下，但对于原被告间的争议，应当根据购房时双方的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定房屋归属，据此判决支持原告的诉讼请求。后多数人同意第二种观点，具体理由如下：

第一，房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。也就是说，利害关系人对登记在他人名下的房屋请求确认物权的，如果双方有协议明确约定房屋物权归属且协议合法有效，则应根据协议确认房屋的权利人；如没有协议约定，则应综合分析当事人所提供的证据，判断出资并实际使用该房屋是否为物权人的意思表示，从而认定实际购买者是否为真正的权利人。

第二，虽然涉案房屋登记在一方当事人名下，但并不能因此确定该房屋所有权就归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。本案诉争房屋购房时系原告借用被告的名义购买，首付款10万元系由原告支付，按揭贷款由其偿还，在房屋购买后一直由原告居住并使用，被告不能提供充分证据证明其为该房屋的实际购买者。因此，法院判决确认涉案房屋为原告所有。